Particuliers et investisseurs
Construire pour revendre : les assurances à prévoir
Vous divisez votre terrain pour y faire bâtir une maison à vendre, vous transformez une grande maison en logements, vous montez votre première opération ? Même sans être professionnel, vous vendez un ouvrage que vous avez fait construire. La loi vous traite comme un constructeur, et l’exception réservée au particulier qui construit pour se loger ne vous concerne pas.
Dommage ouvrage et CNR souscrites avant le chantier : une vente sans discussion sur le prix — devis gratuit
- dommage ouvrage + CNR
- 2 contrats
- pour qui construit pour vendre
- Aucune exception
- de responsabilité
- 10 ans
Vendre ce que l’on a fait construire, c’est être constructeur
Le Code civil ne distingue pas le professionnel du particulier : il regarde ce que vous vendez.
Article 1792-1, 2°
Est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.
Pendant dix ans à compter de la réception, l’acquéreur peut donc vous demander réparation des désordres qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent impropre à l’habitation, sans avoir à prouver une faute. À vous ensuite de vous retourner contre l’entreprise en cause.
Le Code des assurances en tire deux obligations : la dommage ouvrage (art. L242-1, qui vise expressément le vendeur) et une assurance de responsabilité lorsque les travaux sont réalisés en vue de la vente (art. L241-2) : c’est la CNR.
Pourquoi l’exception des particuliers ne s’applique pas
Construire pour vendre = sanction possible
L’article L243-3 dispense de sanction pénale la seule personne physique qui construit un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par sa famille proche. Celui qui fait construire pour vendre reste exposé à six mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende.
Beaucoup de particuliers pensent que la dommage ouvrage est « facultative en pratique ». C’est une idée qui vient de cette exception, valable pour celui qui fait construire sa résidence. Elle ne couvre ni la maison bâtie pour être vendue, ni les logements créés pour être revendus séparément.
La situation intermédiaire, celle du particulier qui fait construire pour habiter puis revend plus tôt que prévu, est différente : l’exception pénale a pu jouer pendant la construction, mais il reste réputé constructeur envers son acquéreur, et l’acte de vente doit indiquer s’il était assuré.
Préparez la vente dès le permis de construire
Une dommage ouvrage et une CNR souscrites avant le chantier évitent la discussion sur le prix chez le notaire.
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Trois situations fréquentes
Un couple divise son grand terrain, fait construire une maison de 120 m² par un constructeur et des artisans, et la vend à l’achèvement. Coût des travaux : 210 000 €. Ils sont vendeurs après achèvement d’un ouvrage qu’ils ont fait construire : dommage ouvrage et CNR sont dues avant l’ouverture du chantier.
Un investisseur achète une maison de 220 m², fait créer trois appartements avec planchers renforcés, cloisons séparatives, réseaux et accès distincts, puis les vend séparément. Les travaux relèvent de la construction : chaque acquéreur bénéficiera de la dommage ouvrage, l’investisseur de sa CNR.
Un particulier fait bâtir deux maisons accolées : il en garde une pour l’habiter et vend l’autre. Pour la maison vendue, il est constructeur non réalisateur. On assure en général l’opération dans son ensemble, en le précisant à l’assureur.
Ce que l’assurance change le jour de la vente
- Acte de vente
- Mention obligatoire de l’existence ou de l’absence des assurances (art. L243-2 C. assur.).
- Acquéreur
- Avec une DO, il est indemnisé rapidement ; sans, il devra agir contre vous et les entreprises.
- Banque de l’acquéreur
- Elle lit l’acte : l’absence d’assurance peut retarder ou compliquer le financement.
- Négociation
- Une absence de DO et de CNR est un argument de baisse de prix difficile à contrer.
Vendre une maison encore en chantier, sur plan, c’est entrer dans le régime de la vente d’immeuble à construire (VEFA), avec un contrat encadré et une garantie financière d’achèvement à fournir. Ce montage reste rare chez les particuliers : parlez-en à votre notaire avant de signer.
Questions fréquentes sur la construction pour revendre
Je ne suis pas professionnel, dois-je vraiment une CNR ?
Le constructeur de la maison est assuré : cela ne suffit-il pas ?
Et si je fais construire avec un contrat de construction de maison individuelle ?
Combien coûtent la DO et la CNR pour une maison vendue ?
Que se passe-t-il si je vends au bout de onze ans ?
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