Assurance constructeur non réalisateur
Vous ne posez pas un parpaing, mais vous vendez un bien que vous avez fait construire ou restructurer. Pour la loi, vous êtes un constructeur : pendant dix ans, l’acquéreur peut vous demander réparation des désordres graves. L’assurance CNR est le contrat qui prend cette responsabilité en charge.
Votre devis en 3 min
On étudie votre opération et on présente le dossier DO + CNR aux assureurs qui acceptent ce profil.
Gratuit et sans engagement
10 ans
Après la réception
Réputé constructeur
Art. 1792-1, 2° C. civ.
Prime unique
Payée pour l’opération
100 % gratuit
Sans engagement
L’assurance CNR est une assurance de responsabilité décennale. Elle garantit celui qui fait construire, sans exécuter lui-même les travaux, contre les recours de l’acquéreur ou de l’assureur dommage ouvrage pour les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Les entreprises qui réalisent le chantier ont chacune leur décennale. Le vendeur, lui, n’en a pas par défaut : il n’est ni maçon ni couvreur. Pourtant, le Code civil le traite comme un constructeur dès lors qu’il vend l’ouvrage achevé. Si un désordre décennal apparaît, l’acquéreur peut l’attaquer directement, sans avoir à chercher quelle entreprise est en cause. La CNR existe pour cette situation : elle couvre la responsabilité du vendeur, qui exerce ensuite ses propres recours contre les entreprises et leurs assureurs.
Article L241-2 du Code des assurances
« Celui qui fait réaliser pour le compte d’autrui des travaux de construction doit être couvert par une assurance de responsabilité garantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du code civil et résultant de son fait. Il en est de même lorsque les travaux de construction sont réalisés en vue de la vente. »
Réputé constructeur : « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » (art. 1792-1, 2° C. civ.).
Attachée à la personne : la CNR couvre le vendeur, elle ne se transmet pas aux acquéreurs, contrairement à la dommage ouvrage.
Votre opération est-elle assurable en CNR ?
Tout dépend du montage, de l’ampleur des travaux et des attestations des entreprises. On examine votre dossier avant de le présenter, pour ne viser que les assureurs qui acceptent ce type d’opération.
Oui. Depuis la loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, l’obligation d’assurance décennale ne vise pas que les entreprises : elle s’étend à ceux qui font construire pour autrui ou en vue de la vente. Et, à la différence du particulier qui construit pour se loger, le vendeur ne bénéficie d’aucune exception.
Obligatoire, et sanctionnée pénalement
Faire construire en vue de la vente sans assurance de responsabilité, c’est méconnaître l’article L241-2. L’article L243-3 punit ce manquement, comme l’absence de dommage ouvrage. La seule dispense qu’il prévoit vise la personne physique qui construit un logement pour l’occuper elle-même ou y loger sa famille : celui qui vend n’est pas dans ce cas.
Art. L241-2 C. assur.
Assurance de responsabilité décennale obligatoire pour celui qui fait réaliser des travaux pour le compte d’autrui, ou lorsque les travaux sont réalisés en vue de la vente.
Art. L242-1 C. assur.
Dommage ouvrage obligatoire avant l’ouverture du chantier pour le propriétaire, le mandataire et, expressément, le vendeur qui fait réaliser des travaux de construction.
Art. L243-3 C. assur.
Six mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende (ou l’une de ces deux peines) pour qui contrevient aux articles L241-1 à L242-1.
Et le notaire ? L’article L243-2 impose que tout acte de vente conclu dans les dix ans mentionne l’existence ou l’absence des assurances de construction. Un acte qui mentionne « absence de CNR et de DO » se lit très mal par l’acquéreur et sa banque : c’est souvent là que se joue le prix.
La CNR prend en charge votre responsabilité de vendeur-constructeur pour les désordres de nature décennale apparus après la réception, pendant dix ans. Elle ne remplace ni la dommage ouvrage, ni la décennale des entreprises.
Couvert (responsabilité décennale du vendeur)
Hors garantie
Avant l’ouverture du chantier
Le préfinancement des réparations, pour l’acquéreur et ses successeurs, sans recherche préalable de responsabilité.
Exemple
Un an après la vente, l’acquéreur d’une maison neuve constate un affaissement de dallage : l’assureur DO se prononce sous 60 jours et paie la reprise.
10 ans après la réception
Votre responsabilité décennale de vendeur, quand l’acquéreur ou l’assureur DO se retourne contre vous.
Exemple
Après avoir indemnisé l’acquéreur, l’assureur DO poursuit le vendeur et l’entreprise de gros œuvre : la CNR prend en charge la part réclamée au vendeur.
Pendant le chantier
Les dommages à l’ouvrage avant la réception : incendie, tempête, effondrement, vandalisme.
Exemple
Une tempête arrache la couverture provisoire d’un immeuble en réhabilitation et les planchers neufs prennent l’eau : la TRC paie la reprise.
Ce n’est pas un statut que l’on choisit : c’est une conséquence de la vente d’un ouvrage que l’on a fait réaliser. Voici les situations les plus courantes.
Une rénovation légère ne suffit pas. Repeindre et changer les sols avant de revendre ne fait pas de vous un constructeur. C’est l’ampleur des travaux (structure, clos et couvert, création de surfaces ou de logements) que regarde l’assureur. En cas de doute, décrivez l’opération : on vous dit ce qui est exigé.
Des cas concrets, et qui a payé.
Maison neuve vendue à l’achèvement par une SCI familiale. Trois ans plus tard, une fissure traversante descend sous une fenêtre de l’étage. L’expert retient un défaut de fondations. Reprise : 45 000 €.
Qui paie : la dommage ouvrage préfinance l’acquéreur, puis se retourne contre le maçon et contre la SCI, couverte par sa CNR.
Immeuble de quatre logements réhabilité par un marchand de biens. Le toit-terrasse fuit au niveau d’un relevé d’étanchéité : le logement du dernier étage devient inhabitable à chaque orage.
Qui paie : la dommage ouvrage, déclarée par le syndic ; la CNR du marchand de biens répond du recours exercé contre lui.
Grange divisée en deux logements par un investisseur particulier, vendus séparément. Le plancher créé fléchit au bout de deux ans. Ni dommage ouvrage ni CNR n’avaient été souscrites.
Qui paie : le vendeur, sur ses fonds propres, mis en cause directement par l’acquéreur ; il doit ensuite poursuivre le charpentier lui-même.
La CNR se prépare avant l’ouverture du chantier, en même temps que la dommage ouvrage. L’assureur étudie un dossier technique et, pour les professionnels, un dossier sur le vendeur lui-même.
Décrivez l’opération
Permis de construire ou déclaration, plans, nature des travaux, nombre de logements, coût prévisionnel.
Présentez les intervenants
Maître d’œuvre, entreprises par lot, attestations décennales valables à l’ouverture du chantier, contrôle technique s’il y en a un.
Précisez le montage
Qui vend (nom propre, SCI, société), quand (après achèvement ou sur plan), et votre expérience d’opérations passées.
Recevez les attestations
Après acceptation et règlement, attestations DO et CNR délivrées avant le début des travaux, à remettre au notaire.
La CNR se tarifie le plus souvent en complément de la dommage ouvrage, sur la même base : le coût total de l’opération. La prime est unique et couvre toute la durée de la garantie.
Maison vendue après achèvement
Travaux de 200 000 €
3 500 – 6 500 €
DO + CNR, prime unique.
Réhabilitation, marchand de biens
Travaux de 150 000 €
3 200 – 6 000 €
selon la part des travaux touchant la structure.
Plusieurs logements
Petit collectif, programme de maisons
Sur étude
tarif établi sur le dossier de l’opération.
Ce qui fait varier la prime :
Fourchettes indicatives TTC. Le tarif exact dépend du dossier. Tous les prix →
Obligation, durée, transmission, montage : l’essentiel en six réponses.
À lire aussi
Dommage ouvrage ou CNR ? →
Deux contrats, deux bénéficiaires : qui paie quoi.
À lire aussi
CNR du marchand de biens →
Quand la rénovation-revente impose les deux contrats.
À lire aussi
Prix de l’assurance CNR →
Prime unique, facteurs de prix et budgets.
Mis à jour le 05/10/2026
Dommage ouvrage et CNR montées ensemble, aux assureurs qui acceptent votre projet.
