Assurance CNR de la SCI de construction-vente

La société est le maître d’ouvrage pendant le chantier, puis le vendeur : elle est réputée constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil, et soumise aux articles L241-2 (CNR) et L242-1 (dommage ouvrage) du Code des assurances. C’est donc à son nom que les contrats sont souscrits et les attestations délivrées.

Les associés ne sont pas des tiers pour autant. Dans une société civile constituée en vue de la vente, l’article L211-2 du Code de la construction et de l’habitation les rend tenus du passif social sur tous leurs biens, à proportion de leurs droits, après une mise en demeure de la société restée infructueuse ; pour les garanties dues aux acquéreurs, cette mise en demeure peut viser la société ou l’assureur qui garantit sa responsabilité. Une réclamation non couverte peut donc remonter jusqu’à eux. Demandez à l’assureur comment la police traite les associés et l’éventuelle dissolution de la SCI avant la fin des dix ans.

Pour une première opération, la vente après achèvement est le montage le plus simple : la SCI finance le chantier, puis vend des biens terminés. La vente en l’état futur d’achèvement permet d’encaisser des appels de fonds pendant les travaux, mais impose une garantie financière d’achèvement, délivrée par une banque ou un assureur caution, et un contrat très encadré. Ce n’est pas une assurance construction : c’est une garantie de bonne fin, qui se négocie à part.

Les acquéreurs reçoivent la dommage ouvrage, transmise avec chaque bien. La SCI garde sa CNR pour les recours dirigés contre elle pendant dix ans. Avant de dissoudre la société, vérifiez avec l’assureur que la garantie reste acquise pour les réclamations futures et conservez les attestations, procès-verbaux de réception et marchés : ce sont les pièces qu’un expert demandera.